Sprzedaż mieszkania to proces, który wymaga nie tylko znalezienia kupca, ale także zrozumienia konsekwencji podatkowych związanych z taką transakcją. Właściciele nieruchomości, którzy decydują się na sprzedaż mieszkania do skupu, często wybierają tę opcję ze względu na szybkość i wygodę. Jednak czy taki sposób sprzedaży wiąże się z dodatkowymi podatkami? Jakie obowiązki podatkowe musi spełnić sprzedający? W tym artykule wyjaśniamy, jak wygląda kwestia podatków przy sprzedaży nieruchomości do skupu i na co warto zwrócić uwagę, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Jeśli chcesz sprzedać swoje mieszkanie sprawdź szybki skup mieszkań Śląsk!
Czym jest skup nieruchomości i jak działa?
Skup nieruchomości to firma lub inwestor, który nabywa mieszkania, domy czy lokale użytkowe w celu ich dalszej odsprzedaży, wynajmu lub remontu. Transakcja odbywa się zazwyczaj szybko – często w ciągu kilku dni – co stanowi dużą zaletę dla osób, które potrzebują natychmiastowej gotówki lub chcą uniknąć długotrwałego procesu sprzedaży na rynku wtórnym.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania do skupu?
- Właściciel zgłasza się do skupu i przedstawia swoją nieruchomość.
- Skup dokonuje wyceny mieszkania na podstawie jego stanu, lokalizacji i wartości rynkowej.
- Strony negocjują cenę – w większości przypadków skup oferuje kwotę niższą niż rynkowa, ale w zamian gwarantuje szybką transakcję.
- Po akceptacji oferty następuje podpisanie umowy i finalizacja sprzedaży u notariusza.
- Sprzedający otrzymuje zapłatę w formie gotówki lub przelewu bankowego.
Choć proces wydaje się prosty, sprzedający musi pamiętać o obowiązkach podatkowych, które mogą wynikać z tej transakcji.
Czy sprzedaż mieszkania do skupu podlega opodatkowaniu?
Każda sprzedaż nieruchomości – niezależnie od tego, czy jest to sprzedaż prywatna, czy do skupu – może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Kluczowe znaczenie ma tutaj moment nabycia mieszkania oraz sposób jego pozyskania.
Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania wynosi 19% od dochodu, ale istnieją sytuacje, w których można uniknąć jego zapłaty.
1. Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat od nabycia
Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku, jeśli właściciel był jego właścicielem przez co najmniej 5 lat podatkowych.
Jak liczyć ten okres?
- 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta.
- Przykład: jeśli mieszkanie zostało kupione w maju 2019 roku, to zwolnienie z podatku obowiązuje dopiero od 1 stycznia 2025 roku.
Jeśli właściciel sprzeda mieszkanie po upływie tego okresu, nie musi płacić podatku od dochodu, niezależnie od ceny, za jaką sprzeda nieruchomość do skupu.
2. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – czy trzeba płacić podatek?
Jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem 5 lat, sprzedający musi zapłacić 19% podatku dochodowego od uzyskanego dochodu. Podatek liczony jest nie od całej kwoty sprzedaży, lecz od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i udokumentowanymi wydatkami na remonty.
Jak obliczyć dochód podlegający opodatkowaniu?
Dochód = cena sprzedaży – (koszt nabycia + udokumentowane koszty remontów)
Przykład:
- W 2021 roku kupiono mieszkanie za 300 000 zł.
- W 2023 roku sprzedano je do skupu za 350 000 zł.
- W międzyczasie wydano 20 000 zł na remont.
Dochód podlegający opodatkowaniu wynosi:
350 000 zł – (300 000 zł + 20 000 zł) = 30 000 zł
Podatek do zapłaty: 30 000 zł × 19% = 5 700 zł
3. Zwolnienie z podatku – ulga mieszkaniowa
Sprzedający może uniknąć zapłaty podatku, jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczy uzyskane pieniądze na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że środki ze sprzedaży mieszkania do skupu mogą zostać przeznaczone na:
- zakup nowego mieszkania lub domu,
- budowę lub rozbudowę nieruchomości,
- spłatę kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe.
Aby skorzystać z ulgi, trzeba wykazać poniesione wydatki w zeznaniu podatkowym i rozliczyć się w terminie do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – czy sprzedający musi go płacić?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości dotyczy kupującego, a nie sprzedającego. Oznacza to, że jeśli sprzedaż mieszkania do skupu odbywa się na rynku wtórnym, to firma skupująca ponosi ten koszt, a sprzedający nie musi się nim martwić.
Jak uniknąć nieprzewidzianych kosztów podatkowych?
Aby uniknąć niespodzianek związanych z podatkami przy sprzedaży mieszkania do skupu, warto:
- Sprawdzić, czy minęło 5 lat od nabycia nieruchomości, co pozwoli uniknąć podatku dochodowego.
- Dokumentować wszystkie wydatki na zakup i remont mieszkania, aby móc je odliczyć od dochodu.
- Rozważyć skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeśli planuje się zakup innej nieruchomości.
- Skonsultować się z doradcą podatkowym lub księgowym, jeśli sytuacja jest skomplikowana.
Sprzedaż mieszkania do skupu – szybka transakcja, ale uwaga na podatki
Sprzedaż mieszkania do skupu to wygodna opcja dla osób, które chcą szybko i bez komplikacji sprzedać swoją nieruchomość. Jednak konsekwencje podatkowe takiej transakcji zależą od momentu nabycia mieszkania i sposobu wykorzystania uzyskanych środków.
Jeśli od zakupu nieruchomości minęło co najmniej 5 lat, sprzedaż jest zwolniona z podatku. W przeciwnym razie konieczne może być zapłacenie 19% podatku od dochodu, chyba że sprzedający skorzysta z ulgi mieszkaniowej.
Zanim zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania do skupu, warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację podatkową, aby uniknąć dodatkowych kosztów i w pełni wykorzystać dostępne ulgi.
